中古戸建てで不動産投資をするために。。。

戸建賃貸物件を所有するのか?

1棟物のアパートかマンションを 所有するのが良いか?

時々、相談を受けます。

その人の資産背景であったり、 性格であったり、 どちらが良いかは 人それぞれだと僕は思ってます!

現在、 1棟物のマンションと 戸建賃貸物件の両方を所有していて 思うことは、

1棟物のマンションの方が 管理面では色々と手間がかかってる。

戸建賃貸の場合、 いったん入居していただくと、 入居中はほとんど何も起こらない。

ということで、 戸建賃貸の方が管理面では とても楽やなぁ〜って思います♪

不動産投資を始めるのであれば、 まずは戸建賃貸を1戸所有して、 経験を積んでから、

1棟物を購入する方が、 精神的にも多少は楽だと思います。

1棟物だとローンを組むことが 多いです。

戸建賃貸だとキャッシュで購入する ことが多いです。

(ローンを組んで購入もできますが。。)

当然、ローンが無いほうが 精神的に楽ですよね♪

戸建の場合は、 家の前のお掃除とかは入居者が やっていただけるし、

ゴミの問題も関係ないし、

上下の音の問題で クレームがくることもありません♪

管理面では非常に楽です!

僕の場合、 よほどで無い限りは 1棟物は購入しないような・・・。 って思ってるぐらいです。

今後も買えるなら、 戸建ばかりを買ってるような 気がします(笑)
投資物件としての戸建ての利点と欠点

戸建て住宅への賃貸重要は見込めますが実際には 、

賃貸用戸建ての供給は少ないです。

土地所有者が賃貸用の建物を建てる場合、 複数の賃借人を対象とするアパートや賃貸マンションのほうが 空室リスクが軽減され、賃料収入の合計も戸建て賃貸による収入を 通常は上回ります。

たとえば、月額20万円の賃料を得ようと思えば、 マンションやアパートであれば、物件の規模にもよりますが、 物件一棟のみを購入してリフォームし、 入居者募集を行えば事足ります。

これに対して、戸建ての場合、20万円を得るためには、 複数の物件を取得、リフォーム、入居者募集する必要があります。

別々の場所にある物件を複数運営するのは、 予想以上に手間がかかります。

しかし、賃貸市場において、 戸建てはマンションやアパートよりも 競争力があるのも事実です。

上下両隣の住戸を気にする必要がなく、 小さな子供のいる世帯には人気があります。

ペットの飼育や駐車スペース、ガーデニングなども、 借りる側には魅力的です。

ただし、戸建て新築の場合は、 土地を所有していることが前提で、 土地を購入してから戸建を建築し、 賃貸しても採算がとれるケースは極めて限られます。

つまり、新築の場合、戸建のほうが建築コストがかかり、 得られる賃料に対して、必要となる初期コストが高くなります。

不動産投資の可能性としては、古い戸建て住宅を 安く購入し、 リフォームを 施して賃貸する方法が 最もリスクが、 少ないと思います。

地価の低い郊外の物件であれば安く買えるのですが、 当然家賃も安いです。

又 手持ちの現金で購入出来ればいいのですが、不足する場合、 郊外の古い物件に銀行が 融資してくれるかどうかの問題があります。

というのは、自己居住用なら住宅ローンで借りられるのですが 投資用の融資については、ほとんどの銀行は消極的です。

ですから一戸建て住宅を 投資用に購入する場合は 、 現金購入が基本になります。

戸建て物件の賃貸は家族世帯を主な対象とするため、 一度入居が決まってしまえば、アパートやマンションに比べて 居住が長期化しやすくなる利点があります。

アパートやマンションのように共用部がなく、 全て専有部分になるため、管理の手間も、 相対的に少なくてすみます。

入居してからも、戸建はクレームが少ないのが特徴です。

国土交通省の調査では、国民の70%が戸建住宅を  望ましい住居形態と考えています。

どのような賃貸住宅に住みたいかと言えば、 戸建て住宅を希望される方が圧倒的に多いのである。

戸建ては、投資物件としては賃料収入は低く、 拡大スピードは遅くなりますが、その分堅実であり、 借り手にとっては、魅力的に映るのです。
さて、戸建投資にもメリット・デメリットはある。

最大のメリットは、なんたって管理が楽なことだろう。

以下、ワタシのボロ戸建の経験で得た感想ね。

戸建賃貸のメリットは

1.平均して居住期間が長い。

小学校のグランドに接している1号棟には、 この小学校に通っている子供が3人いる。 この子供たちが全員卒業するまで、安泰なの^^ 入居者本人が言っているからね。

アパートから引っ越してきた入居者の行動は面白い。

ワタシは引っ越し祝いと、盆暮れに手土産もって 訪問してるけど、行くたびに荷物が増えているのだ。 増えた荷物を見て思うね。 もう簡単には引っ越しできないと^^ 家が広くなると家財道具を増やしたくなるんだね。

2.同規模のアパ・マンに比べて家賃が高い。

同じ平米数なら、戸建の方が家賃が高い。

多少高くても戸建に住みたいという強いニーズがあるね。

ガキ 子供が小さいうちは、なおさらだな。 ワタシのボロ戸建の家賃は、平均65000円/月だけど、 マンションで同じ家賃を得るには、管理費や 修繕積立金を考えると85000円以上必要だろう。

船橋の田舎でも85000円の家賃が取れるマンションは、 軽ーく1千万円を超えると思うよ^^ え?ボロ戸建はいくらかって。

んーとね、リフォーム込みで○百万円以下なの^^ゞ

3.管理がいらない。

家のお掃除は、入居者がするのだからね。 庭の草むしりもいらないの^^ 8号棟の入居者は庭いじりが好きみたいで、 入居前にきれいに庭つくりしていたし^^ 修繕は必要だけど、日々の管理は入居者任せってのがいい。

4.競争力がある。

これ、なんでかなぁ? 同じ家賃なら、アパ・マンより戸建を選ぶ人が多い。

多少、駅から遠くて不便な所でも関係ないのだ。

ワタシは、断然マンション派なので理解できないけど^^

だから、そこそこの規模の戸建なら、客付けに苦労はしない。

「庭付きの戸建に住みたい」というニーズは強いね。

他にもあるかな?

じゃ、戸建賃貸のデメリットいこう^^

1.修繕の手間とかかる時間・費用が半端ない。

新築戸建ての賃貸なら関係ないけどね。

ボロ戸建を買って、賃貸しようと思えば 区分と違って、屋根も外壁もある。

ワタシのようにボロ戸建をセルフリフォーム している方はわかるよね^^

夏のリフォームは、熱中症・脱水症との戦いだし。

真夏に3号棟の屋根塗装した時は、死ぬかと思った。

10号棟で冬の外壁塗装も凍えた^^

区分なら、リフォームにかかる時間は 10日から2週間もあれば十分だろう。

10号棟は、リフォーム完了まで5か月弱、 購入から入居まで7か月余りかかった。

この間は、家賃が入らずに費用だけがかさむ。 資金繰りが大変だったのよ^^

2. ・・・・ん、他にあるのか?

なんだろ。

もっと、デメリットがあるような気がするけど。 なんだか、リフォーム終わってしまえば、 自然に入居者がついて、時々補修に出向く以外

退去までやることなしって感じがするのは錯覚か?
さて、リースバック物件ですが、大体家賃が5万から8万の価格帯となります。

それに対してローンの支払額は8万から10万が多かったです。そうすると支払額はそんなに変わらないではないかと思われますが、大抵がボーナス併用払いにしている人が圧倒的に多いんです。

不景気で会社の業績が落ちると真っ先にボーナスカットとなります。

ましてや会社が倒産して、失職すると頑張ってバイトを掛け持ちしても、毎月の支払いは出来てもボーナス払いは出来ません。

要するに破綻する人の多くが、不確かな収入を当てにした甘い支払い計画に基づいているんです。

ここら辺から教育していきます。

家賃の支払い日は月末ではありません。給与支払い日当日にします。まず、家賃を支払ってから残りで生活を立てる習慣をつけさせます。

そして、サラ金からつまんでいることや知人・親戚からの借金を重ねていることが多いです。そして、それを隠そうとする癖がついています。ここらへんを正直に言わせるのは簡単ではありません。

そこで、債務者である入居者に言っているのは、「必ず最後まで面倒を見る。解決できない問題はないから、困ったことがあれば相談しろ。」「どうしても家賃が支払えない場合はこちらで考えるから構わない。しかし、こちらからの電話には必ず出ろ」

もちろん、支払えるのに支払わないのはダメであるが、要するに連絡さえつけれれば、管理が楽なんですね。

真剣に伝えると、たいていはわかってくれることが多いです。管理会社や保証会社の電話にはでなくても、こちらの電話にだけは出てくれる人もいます。

そして支払えない場合は福祉の世話をしてあげるわけです。

そこで問題が出てきます。生活保護の場合、家賃の上限が法律で定められています。特に千葉の田舎は単身者の場合37000円と安いです。

なので、戸建が20戸を超えた段階で、アパートを購入したわけです。要するに、戸建の家賃が支払えない人をアパートに移して、空いた戸建は実需向けに売却するというスキームです。

よく戸建投資を勧めている人のなかに、いつのまにか一棟物に移行しているのとは訳が違います。あくまで、戸建投資を極めたいと考えていて、そのためのアパート投資です。

ですから、当然空室のある物件を購入します。そして、ガス会社を使って安くリフォームします。そして、一人リースバックで支払いがきつくなった人を見学させます。自分で買ったマイホームですからかなりこだわりがあり、迷っていましたが、最後は納得してもらえました。

もちろん、投資ですから利益は追求しますが、社会貢献できるのも大家の魅力の一つではないでしょうか?
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